Ипотека — не панацея

В Беларуси закон об ипотеке действует почти 2 года. Но как инструмент для решения жилищной проблемы граждан ипотека не получила развития. Одна из главных причин —  невозможность банков выселить заемщика из заложенной квартиры. В новом Жилищном кодексе предлагают эту проблему разрешить. Но сможет ли после этого заработать ипотека?

На VI съезде ФПБ, который состоялся 18 сентября, была затронута тема кредитов на жилье. Один из делегатов посетовал, что взять банковский кредит на строительство жилья без поручителей практически невозможно. И вот было бы здорово, если бы кредиты предоставлялись под залог приобретаемого или имеющегося у кредитополучателя жилья.
 
«Сегодня под залог квартиру банк берет, но не имеет права выселить из квартиры, такого закона у нас нет. Но до конца года такой закон должны рассмотреть в парламенте», — пояснил ситуацию председатель правления Нацбанка Петр Прокопович. «То есть человек уже заселился, но должен покинуть квартиру (если он оказался не способным вернуть кредит. — Ред.)» — задал уточняющий вопрос президент. «Да. Тогда у банка появится возможность вообще не заниматься поручителями», — ответил П. Прокопович. Но что  А. Лукашенко сказал: «Будет такой закон!» 
 
Под законом в данном случае подразумевается проект нового Жилищном кодекса, который в конце весны поступил в Палату представителей Национального собрания РБ для подготовки к рассмотрению в первом чтении. Именно в этом документе прописан механизм выселения из квартир неплательщиков по кредитам. В Нацбанке уверены, что после этого у нас заработает настоящая ипотека.
 
Может и заработает, но не сразу после вступления в силу нового ЖК. Те, кто ратуют за замену поручительства ипотекой не понимают, что  поручительство позволяет снижать риски банков связанные с предоставлением кредитов и тем самым делать кредиты более доступными для населения. Ведь чем выше риски, тем дороже кредиты. 
 
Само собой разумеется, что никто не собирается запрещать поручительство. Но утверждать, что принятием ЖК необходимость в поручителях отпадет, наверное, преждевременно.
 
Будет правильно, если оба института — ипотека и поручительство — будут существовать параллельно, чтобы человек имел право выбора.
 
Что же касается заемщиков-должников, то банки вряд ли получат возможность без суда выселять их без предоставления другого жилья. В ЖК просто будет прописан механизм выселения с предоставлением другого жилья. Но на улицу людей выселять точно не будут.
 
А ипотека в Беларуси не работает даже не потому, что банк не может выселить на улицу должника, а потому что кредит исключительно под залог приобретаемого или имеющегося недвижимого имущества — это дорого для кредитополучателя.
 
Ведь заложенное имущество нужно застраховать. Кроме того банки будут требовать страхования жизни самого кредитополучателя. То есть при чистом кредитовании под залог квартиры или дома появляются дополнительные издержки.
 
Безусловно, ипотека способна облегчить процедуру получения кредита, потому что не надо будет искать поручителей. При этом банки получат возможность работать с более выгодными, высоколиквидными кредитами. Возможно, ипотека даст толчок развитию рынка ценных бумаг и привлечению тем самым в банковскую сферу дополнительных кредитных ресурсов.
 
Но стоимость ипотечного кредита будет ничуть не ниже, чем по другим кредитам на покупку недвижимости. Потому что процентная ставка зависит от стоимости ресурсов. И чтобы выдавать кредиты под более низкую процентную ставку, надо иметь дешевые ресурсы. А их у банков пока нет.
 
Причем надо сказать, что и сегодня банки кредитуют под залог приобретаемой недвижимости, при нынешнем законодательстве. При этом доля проблемных кредитов среди кредитов, предоставляемых под залог жилой недвижимости, почти нулевая. Если и возникают случаи, когда кредитополучатель оказывается неплатежеспособным, то банки стараются, чтобы плательщик все-таки рассчитался по кредиту. Возиться с заложенным имуществом при сегодняшних ценах и спросе на жилье никому не хочется.
 
Поэтому, ипотека развивается медленно не потому, что банки не могут реализовать свое право на заложенное имущество (законодательство предоставляет такое право, хотя и ограничивает действия банка), а по причине невостребованности этого института в первую очередь.
 
Ипотека слабо развивается еще и потому что у людей слишком малые зарплаты. Причем некоторые банки принимают в расчет только доходы по основному месту работы. А поскольку и банки, и граждане заинтересованы в кредитном финансировании, то используется институт поручительства.
Поэтому вырастут доходы у населения — вырастет спрос на ипотеку.
 
Но опять-таки нельзя забывать о самом важном элементе – куда переселять заемщиков-неплательщиков.
 
Практически во всех странах, за исключением разве что стран – бывших республик Советского союза, есть фонд, предназначенный для сдачи в аренду.
 
То есть человек, не имеющий жилья в собственности либо по каким-то причинам утративший право собственности на жилье, легко может снять квартиру и жить в ней хоть всю жизнь, платя за аренду и коммунальные услуги. Предложение такого жилья достаточно разнообразно, что позволяет выбирать жилье соразмерно доходам и социальному статусу. В большинстве стран арендные отношения регулируются законом. Он же защищает в одинаковой мере как права арендатора, так и права арендодателя.
 
Следует также иметь ввиду, что предлагая ипотеку как способ решения жилищной проблемы, в Беларуси забывают о том, что ипотека в других странах — не для бедных, как впрочем, и жилье в собственности, которое могут себе позволить только обеспеченные люди. Малообеспеченные граждане во всем мире жилье снимают. При этом человек имеющий жилье в собственности не может считаться малоимущим. Потому что недвижимость — это капитал. Ее можно заложить, продать, получив в первом и во втором случае средства на жизнь. И понятно, что ее собственник не получает никаких льгот и никакой социальной помощи от государства.
 
Так же считается, что иметь свое жилье – это не дешево. Собственник содержит его за свой счет, не получая от государства как было уже сказано никаких дотаций. Плюс собственник платит налог на недвижимость. 
 
Примечательно, что в ряде развитых стран, даже арендная плата регулируется государством. Например, устанавливаются ограничения на ее ежегодный рост. Кроме того, собственник, который сдает жилье в аренду, обязан обеспечивать нормальное функционирование всех систем, обеспечивающих жизнедеятельность арендатора.
 
И еще одна особенность. Предложение жилья в аренду, как правило, превышает спрос. Такова особенность сформировавшихся рынков. Поэтому когда кредитополучатель вдруг оказывается неплатежеспособным, он не оказывается на улице. Он, в крайнем случае, снимает себе жилье – от самого дорого до самого дешевого. А если с ним происходит какая-то беда и он теряет способность зарабатывать себе на жизнь, то его на поруки берет государство. 
 
В противном случае можно себе представить, во что бы превратились Соединенные Штаты Америки за каких-то всего лишь пару кризисных лет. Ведь за один только август нынешнего года в США  банки и кредитные агентства получили в собственность 95,4 тыс. квартир и индивидуальных домов, владельцы которых не смогли расплатиться по ипотечным кредитам. Это число оказалось рекордным с момента ведения подобной статистики с 2005 года.
 
Предыдущий рекорд был установлен в мае текущего года, когда было изъято 93,7 тыс. аналогичных объектов. А вообще в США ежемесячно лишаются собственной жилплощади до 70-90 тыс. собственников – заемщиков.
 
Спрашивается, все эти люди, жилье которых перешло в собственность банков, потенциальные бомжи? Нет, конечно. Просто они вернулись (вернутся) в арендованные квартиры и дома.
 
Не трудно представить, что бы произошло, если бы подобное случилось в Беларуси? Куда бы девались бывшие собственники? На улицы или может быть переселились бы в квартиры, которые предлагаются в аренду. Но с зарплатой в 500-600 тыс. рублей да еще с детьми пусть даже с одним ребенком снимать квартиру за 200-300 долларов среднестатистическая семья сегодня не может. А именно такие семьи могут оказаться неплательщиками по кредитам. 
 
К тому же сегодня ты арендатор, а завтра тебе могут указать на дверь, потому что к собственнику срочно приезжают родственники. Или  если очень хочешь остаться – плати на 100 долларов больше. Можно попробовать посудиться, но это не принесет никакой пользы. То есть можно сказать, что жизнь в арендованной квартире в том же Минске — это по сути дела жизнь на чемодане.  
 
Не случайно в проекте Нового жилищного кодекса предусмотрены нормы, которые направлены на установление неких единых правил игры на рынке арендного жилья (или жилья сдаваемого на условиях возмездного найма).
 
Но от момента принятия нового ЖК до того, как рынок аренды (возмездного найма разовьется и приобретет  цивилизованные формы) пройдет не один месяц. Кстати в ноябре Палат представителей Национального собрания намерена провести международный семинар по вопросам арендного жилья.
В России, например, собираются создать специальный фонд социального жилья. Это будет что-то вроде общежитий, комнаты в которых будут сдавать в аренду.
 
Итак, чтобы в Беларуси заработала ипотека, нужны три вещи: чтобы выросли доходы населения, чтобы был создан фонд арендного жилья; чтобы появилась ресурсная база для кредитования под низкие проценты.
 
История ипотеки
 
Слово «ипотека»  имеет греческие корни и вошло в обиход еще в VI веке до новой эры. Афинский реформатор Солон в 594 г. до н.э. осуществил свои знаменитые реформы, в результате которых была введена свобода завещания и отменены поземельные долги. До этого в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность самого должника, который в случае невозможности заплатить долг мог попасть рабство. Архонт Солон предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную. На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался » ипотекой » (подставкой). Ставился такой столб на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное и принесенное. Впоследствии это слово стало употребляться для обозначения любого залога недвижимости под кредит. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Ипотека  существовала и в  Древней Греции , и в Древнем  Риме, и в средневековой Европе.
 
Уже в  Древней  Греции  обеспечивалась гласность, которая позволяла каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки  получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями, прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда поддержка, в основном, адресовалась представителям дворянского сословия).

Pin It

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *